Ile realnie czeka się na decyzję kredytu hipotecznego i co wpływa na tempo analizy w banku
Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje, że bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. W praktyce ten limit często okazuje się w dużej mierze umowny, a w okresach zwiększonego zainteresowania finansowaniem czasy oczekiwania rosną. Jak zwraca uwagę ekspert Expander Advisors, na tempo procedowania wpływają także czynniki mniej oczywiste.
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w marcu i kwietniu 2026 r. sięgnęła niemal 30 tys. miesięcznie. Na tle wcześniejszych okresów były to wyniki rekordowe; dla porównania w 2025 r. poziom sprzedaży był niemal o połowę niższy. Choć coraz większą część podpisywanych umów stanowiło refinansowanie „starych” kredytów, to z perspektywy banków ścieżka analizy jest zbliżona do tej, która obowiązuje przy nowych kontraktach. W efekcie w wielu instytucjach utworzyły się kolejki, a czas oczekiwania na decyzje kredytowe wyraźnie się wydłużył.
– Rzeczywiście czasy oczekiwania wciąż są bardzo długie w przypadku niektórych banków. Ale dobrą wiadomością jest fakt, że część już nadrobiła zaległości i wróciła do (w miarę) standardowych czasów, czyli ok. 3 tygodni – zauważa Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin. Jednocześnie wskazuje, że w obrębie jednego banku mogą funkcjonować różne ścieżki procesowe, a rozbieżności w liczbie dni potrzebnych do wydania decyzji potrafią sięgać nawet 30 dni roboczych. O tym, która ścieżka jest dostępna, rozstrzygają m.in. typ transakcji oraz źródło dochodów klienta. Zależność jest prosta: im mniej skomplikowana sprawa, tym większe szanse na szybszą analizę.
Niektóre banki oferują również klientom i pośrednikom w pełni cyfrowe złożenie wniosku kredytowego, jednak w większości przypadków rozwiązanie to ma ograniczenia. Z takiej procedury mogą skorzystać osoby wnioskujące samodzielnie (co eliminuje np. współkredytobiorcę‑małżonka), osiągające dochody z umowy o pracę oraz kupujące nieruchomość na rynku wtórnym.
Znaczenie czasu oczekiwania na decyzję jest szczególnie duże dla osób kupujących mieszkania z rynku wtórnego. Gdy opóźnienia w banku sprawią, że przekroczony zostanie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może narazić się np. na utratę zadatku. – Jestem zwolennikiem podpisywania umów przedwstępnych na rynku wtórnym ze sporą rezerwą czasu. Warto jednak wspomnieć, że wydłużone czasy procesowe dotyczą zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego. Średni czas oczekiwania na kredyt to około 4-6 tygodni. Dwa miesiące to czas, który pozwoli przeprocesować wniosek kredytowy w większości banków, ale może to, (pod koniec procesu) być już stresujące, więc warto dać sobie np. ten jeden dodatkowy miesiąc zapasu – radzi Grzegorz Granda z Expander Advisors.
Ekspert podkreśla, że datę podpisania umowy przyrzeczonej najlepiej planować, mając rozeznanie w sytuacji w konkretnym banku, do którego ma trafić wniosek. Taką informację można wcześniej zweryfikować z ekspertem kredytowym, który zna aktualny stan kolejek w analizach. – Okres 3 miesięcy to jest dziś standard, który zwykle sprzedający akceptują bez większego problemu. Jeśli występuje okoliczność, że ten czas trzeba z jakichś powodów skracać, to warto (z perspektywy kupującego) złożyć wniosek do 2 banków: wybierając je wg klucza: najtańszy oraz najszybszy – aby zachować bezpieczeństwo transakcji. Zakładam przy tym scenariusz, że kredytobiorca ma zebrane wszystkie pozostałe dokumenty niezbędne do złożenia wniosku kredytowego, a umowa przedwstępna jest już ostatnim z nich.
Dodatkowo, jak zaznacza Grzegorz Granda, warto ustalić sposób wyceny nieruchomości w danym banku. W części przypadków możliwe jest wykonanie wyceny jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, co pozwala zaoszczędzić dodatkowe kilka dni – dodaje ekspert.
Zgodnie z przepisami bank powinien wydać decyzję w 21. dniu od złożenia wniosku, jednak – jak wyjaśnił nadzór finansowy w 2020 r. – bieg terminu liczy się od chwili przekazania kredytodawcy „wszystkich dokumentów i informacji niezbędnych do oceny zdolności kredytowej”. Jeżeli bank zgłosi zastrzeżenia do jakiegoś dokumentu i poprosi o uzupełnienie, termin ulega „resetowi”. W praktyce daje to kredytodawcom istotną elastyczność w liczeniu czasu. – Niezmiennie podkreślam, że na czas analizy wniosków klienci mają duży wpływ poprzez dostarczenie kompletnej i prawidłowej dokumentacji. Zdecydowana większość „nadmiernie przedłużających się procesów” wynika z błędów w dostarczonej dokumentacji, a pozostałe przypadki to obiektywnie skomplikowane stany prawne nieruchomości – podkreśla specjalista Expander Advisors.
Po uzyskaniu decyzji kredytowej samo umówienie i podpisanie umowy w większości banków jest możliwe w 1-2 dni, choć – w zależności od konkretnej lokalizacji – zdarzają się sytuacje, gdy na podpis trzeba poczekać ok. 5-7 dni roboczych – wskazuje Grzegorz Granda. – Czas na wypłatę kredytu, liczony od spełnienia wszystkich warunków uruchomienia (najważniejszy to akt notarialny zakupu), banki określają w umowach. Przew
Podsumowując, formalny termin 21 dni nie zawsze przekłada się na realne tempo pracy banków, zwłaszcza przy wysokim popycie i dużych kolejkach w analizach. Różnice między ścieżkami procesowymi, kompletność dokumentów oraz charakter transakcji w istotny sposób wpływają na długość oczekiwania. W praktyce planowanie terminów umów, szczególnie na rynku wtórnym, wymaga uwzględnienia aktualnej sytuacji w wybranej instytucji.