Na polskim rynku mieszkaniowym rośnie sprzedaż, ale ceny pozostają stabilne.
Banki udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych, a deweloperzy znajdują nabywców na większą liczbę lokali. Mimo to ceny nie rosną. Znaczenie ma powiększający się zasób gotowych mieszkań czekających na sprzedaż oraz słabszy popyt ze strony osób kupujących nieruchomości inwestycyjnie. Na rynek mogą też wpłynąć dwa kolejne czynniki: wyższe stopy procentowe i wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Jak przełożą się one na sytuację mieszkaniową?
Według Otodom Analytics w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 mieszkań. To o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Nieruchomościowa firma doradcza JLL podała z kolei, że według jej wyliczeń sprzedaż na największych rynkach — w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — wyniosła łącznie 12 500 lokali. Osiągnięcie w całym roku poziomu 50 000 sprzedanych mieszkań jest więc realne.
Zobacz również: Przybywa firm pomagających lokować oszczędności — której można powierzyć pieniądze i jak ocenić wiarygodność brokera? Lista kontrolna [POWERED BY SAXO BANK]. Zakup, najem czy leasing samochodu? Auto coraz częściej staje się usługą zamiast własnością, a klient chce opłacać ratę i nie martwić się resztą [POWERED BY BNP PARIBAS]. Sam ZUS nie wystarczy: od czego zacząć inwestowanie, jakich pięciu błędów unikać i jak się przed nimi chronić? Wskazówki wynikające z 30 lat doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].
Jednocześnie deweloperzy utrzymują wysoką aktywność budowlaną. Z danych JLL wynika, że do sprzedaży wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, a więc liczba sprzedanych lokali jedynie zrównoważyła dopływ nowych ofert. Osoby szukające mieszkania nadal mogą wybierać spośród aż 70 200 lokali. Inny obraz skali oferty przedstawia najnowszy raport Otodom Analytics, opublikowany kilka dni temu, 8 października: pod koniec września na siedmiu największych rynkach w Polsce deweloperzy mieli w sprzedaży niemal 59 000 mieszkań o łącznej wartości 51,6 mld zł.
Dwukrotnie wzrosła liczba gotowych mieszkań oczekujących na właścicieli. Coraz większą część oferty stanowią lokale, których budowa już się zakończyła, lecz nie znalazły jeszcze nabywców. Na koniec września dotyczyło to co czwartego mieszkania sprzedawanego przez deweloperów; rok wcześniej gotowe lokale odpowiadały za 16% ich oferty. W liczbach bezwzględnych było to aż 17 000 mieszkań, czyli więcej, niż deweloperzy sprzedają w ciągu kwartału. Skoro co kwartał do sprzedaży trafia kilkanaście tysięcy kolejnych mieszkań w budowie, popyt musiałby być dwukrotnie większy od obecnego, aby zmniejszyć nagromadzony zasób.
Deweloperzy zakładali, że sprzedaż wesprze ożywienie na rynku kredytów, jednak jego rozwinięcie stoi pod znakiem zapytania. Według danych NBP od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości aż 75,7 mld zł, niemal o jedną trzecią większej niż w poprzednim roku. Mniej więcej co czwarty z tych kredytów służył jednak refinansowaniu wcześniej zaciągniętego zobowiązania o stałym oprocentowaniu, a nie zakupowi nowego mieszkania.
Osłabły też oczekiwania na obniżenie stóp procentowych. Tańsze finansowanie sprzyja działalności deweloperów, a nadzieja na spadek kosztu pieniądza była w ostatnim czasie jednym z powodów rozpoczynania przez nich nowych projektów. Tymczasem sytuacja zmieniła kierunek i możliwe stają się podwyżki stóp. Banki zaczęły już podnosić oprocentowanie kredytów o stałej stopie, a zdolność kredytowa klientów obniża się, choć nadal pozostaje blisko rekordowych poziomów.
Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień pokazują jednak, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wciąż jest stosunkowo wysoka: wzrosła o 17,2% rok do roku. Zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości pozostaje zatem duże. Część ekonomistów ocenia, że do końca roku stopy procentowe mogą nie wzrosnąć, co oznaczałoby jeszcze kilka miesięcy dużego zainteresowania kredytami. Oprocentowanie części ofert już jednak idzie w górę, podczas gdy deweloperzy, oczekując odwrotnego scenariusza, ponownie zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Projektów, które już ruszyły, nie da się teraz zatrzymać.
CZYTAJ TEŻ: Polacy kupują mieszkania, lecz oferta nadal jest duża. Czy ceny spadną?
Kapitał ulokowany w mieszkaniach, które nadal czekają na kupujących, wiąże się dla deweloperów z kosztami utrzymania inwestycji, obsługi finansowania i pozyskiwania klientów. Dlatego są oni gotowi negocjować ceny i proponować rabaty, aby sprzedać lokale. Kupujący mogą natomiast zestawiać ze sobą oferty, uzgadniać warunki i wybierać spośród licznych mieszkań już gotowych do odbioru. Nie każdy lokal widoczny w ofercie jest ukończony, ale rozmiar tej oferty pokazuje, jak duża jest konkurencja między sprzedającymi.
W trzecim kwartale liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła jedynie nieznacznie — o około 1 100 lokali. Sprzedaż wzrosła, lecz nadal na rynku pozostaje duży wybór mieszkań, w tym lokali gotowych. To właśnie wielkość dostępnej oferty pozostaje istotnym elementem obecnej sytuacji rynkowej.